Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp nghe báo cáo tiếp thu ý kiến thành viên Chính phủ đối với Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 chiếu ngày 10/9.
Theo đó, Phó Thủ tướng cho rằng khi duy trì bảng giá đất 5 năm một lần thì hệ số điều chỉnh phải có phương pháp xác định rõ ràng, căn cứ pháp lý cụ thể và quy định ngưỡng biến động để điều chỉnh. Về lâu dài, cần tiến tới một giá đất thống nhất trên cơ sở dữ liệu đất đai, nhưng trước mắt vẫn phải áp dụng bảng giá và hệ số.
Liên quan đến quyền sử dụng đất, Phó Thủ tướng khẳng định doanh nghiệp được chọn phương thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm; nếu trả tiền thuê đất một lần thì người thuê đất được thế chấp tài sản gắn liền với đất, còn những quy định thí điểm về thế chấp tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm "chỉ đưa vào luật sau khi đã tổng kết đầy đủ".
Phó Thủ tướng cũng lưu ý, việc quy định nhóm đất mới cần chọn lọc, tránh liệt kê tràn lan gây chồng chéo. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất bổ sung lĩnh vực giáo dục, y tế, hạ tầng; đồng thời mở thêm cơ chế để Thủ tướng quyết định trường hợp đặc biệt, báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Về thu bổ sung khoản tiền do chậm nộp tiền sử dụng đất, Phó Thủ tướng nhấn mạnh cần có quy định đối với trường hợp bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh,… hoặc do Nhà nước điều chỉnh quy hoạch khiến người sử dụng đất chậm nộp tiền sử dụng đất, không để phát sinh khoản thu bất hợp lý đối với doanh nghiệp, người dân; có chính sách công bằng với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, hợp pháp nhưng chậm làm thủ tục cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các cơ quan liên quan tiếp thu, phân tích kỹ, bảo vệ quan điểm và hoàn thiện Dự thảo Luật, đồng thời lưu ý phải có cơ chế linh hoạt để tránh cứng nhắc, tạo điều kiện thuận lợi khi tổ chức thực hiện.
Việc sử dụng duy nhất một bảng giá đất cho nhiều mục đích khác biệt sẽ gặp nhiều khó khăn
Trước đó, đánh giá về công tác quản lý đất đai, đặc biệt là giá đất, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) Nguyễn Tiến Thỏa, Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính cho rằng nhìn lại tiến trình đổi mới cơ chế kinh tế ở nước ta từ cơ chế kinh tế bao cấp sang cơ chế kinh tế thị trường, cơ chế quản lý đất đai nói chung đặc biệt là giá quyền sử dụng đất (gọi tắt là giá đất) cũng được vận hành theo tiến trình đổi mới ấy và đã có những bước tiến bộ lớn từ tư duy đến quy định của luật pháp và thực thi triển khai các quy định của pháp luật trên thực tiễn.
“Những bước tiến nổi bật có lẽ là: Từ chỗ coi đất không có giá đến thừa nhận đất có giá; từ không rõ nguyên tắc, phương pháp định giá tiến đến định giá theo nguyên tắc thị trường và các phương pháp định giá khoa học phù hợp với thông lệ quốc tế… Tuy vậy, nhưng cho đến nay, vấn đề này vẫn là những vấn đề khó và còn nhiều trăn trở, mắc mớ”, ông Thỏa đánh giá.
Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) Nguyễn Tiến Thỏa, Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính
Cũng theo ông Thỏa, Luật Đất đai năm 2013, 2024 quy định về vấn đề giá tuy có lặp lại những quy định nào đó ở thời gian nào đó, nhưng đều được nghiên cứu điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của giai đoạn mới. Từ đó có thể thấy Luật Đất đai 2013, 2024 nhất là Luật 2024 có khá nhiều tiến bộ, mang tính đột phá tích cực cần được kế thừa vì nó đã giải quyết được một số điểm nghẽn trong thực hiện cơ chế giá đất thị trường; trong thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên Bảng giá đất được định mang tính chất hàng loạt, hệ số K cũng được tính toán để điều chỉnh giá đất hàng loạt chắc chắn sẽ xảy ra xung đột với giá thị trường cụ thể, nhất là đối với các dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất và giá đất đền bù… Đây là vấn đề cần được nghiên cứu xử lý thỏa đáng.
Nhận định về những đề xuất liên quan đến giá đất tại Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024, ông Thỏa cho rằng việc sử dụng Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh Bảng giá đất áp dụng cho tất cả các trường hợp để thực hiện chính sách tài chính đất đai là “khó ổn” bởi sử dụng duy nhất một Bảng giá đất và nhiều mục đích khác biệt sẽ gặp nhiều khó khăn, hệ quả không tích cực có thể dự đoán được do có sự xung đột giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau.
5 đề xuất để giá đất “mang hơi thở cuộc sống”
Từ thực tiễn hoạt động định giá, thẩm định giá đất tại Việt Nam kết hợp với kinh nghiệm quốc tế, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) Nguyễn Tiến Thỏa đưa ra 5 đề xuất liên quan đến chính sách quản lý nhà nước về giá đất.
Thứ nhất, nhất quán tuân thủ cơ chế Nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường (thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được “làm sạch” và loại trừ các loại giá bị thổi giá, bị câu kết lũng đoạn giá và các yếu tố phi thị trường khác).
Thứ hai , Nhà nước vẫn quyết định Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và giá đất cụ thể theo nguyên tắc, phương pháp phù hợp với cơ chế giá thị trường.
Thứ ba , Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, giá đất cụ thể được xây dựng và sử dụng cho những trường hợp cụ thể.
Đối với Bảng giá đất: Năm đầu tiên khi xây dựng Bảng giá đất phải theo thị trường. Từng mức giá trong Bảng giá nó phải đảm bảo là mức giá đại diện phù hợp để áp dụng cho từng loại đất, vị trí đất… của cả khu vực, vùng, địa phương.
Bảng giá đất được giữ ổn định tương đối và được điều chỉnh bằng hệ số K khi giá thị trường chuyển nhượng, quyền sử dụng đất có biến động lớn (tăng hoặc giảm) để Bảng giá đất có thể tiệm cận thị trường.
Bảng giá đất này chỉ áp dụng cho các trường hợp, như: Tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí, tiền bồi thường khác gây thiệt hại về quản lý và sử dụng đất đai. Không áp dụng cho các trường hợp: Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất…; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…
Đối với hệ số điều chỉnh giá đất: Chỉ sử dụng để điều chỉnh Bảng giá đất để Bảng giá đất sử dụng vào các trường hợp nêu trên.
Đối với giá đất cụ thể: Không phụ thuộc vào Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Hoàn toàn áp dụng cơ chế giá thị trường để có giá đất áp dụng cho các trường hợp cụ thể tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Thứ tư , cần có tổ hợp hệ thống chính sách kết hợp với cơ chế giá đất thị trường để giảm thiểu những tác động không thuận đến thị trường và các chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng đất). Trong đó có chính sách thuế “giảm sốc” đồng bộ với cơ chế giá thị trường (tại Bảng giá đất) thông qua việc tính toán giảm hợp lý so với tỷ lệ thu hiện tại, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận đất đai của tổ chức cá nhân (rõ nhất là tỷ lệ thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…)
Thứ năm , để sử dụng giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành một trong những căn cứ tham chiếu hợp lý tránh để xảy ra những biến động bất thường phục vụ định giá đất theo cơ chế thị trường cần áp dụng đồng bộ các giải pháp ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, quản lý thị trường bất động sản, điều tiết cung cầu, chính sách thuế chống đầu cơ, kiểm soát chặt chẽ và hợp lý dòng tiền tín dụng chảy vào thị trường bất động sản…
