Giảm giá đất để hạ nhiệt giá nhà

Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường từ các công ty bất động sản, giá nhà ở hiện nay tiếp tục xu hướng tăng cao. So với 5 năm trước, giá căn hộ tại TP HCM đã tăng gấp đôi, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Sự lấn át của phân khúc căn hộ này đã kéo mặt bằng giá nhà lên cao, khiến người có thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Giá nhà tăng đều

Ông Phong, một người dân tại phường An Lạc (TP HCM), cho biết cách đây mấy năm ông mua căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh (cũ) với giá 4 tỉ đồng, hiện đã tăng lên 9 tỉ đồng. Điều đáng nói là dù giá đã tăng gần gấp đôi nhưng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Trong khi đó, một dự án mới tại phường Bình Trưng (TP HCM) vừa chào bán căn hộ với mức giá trên 90 triệu đồng/m², tăng gấp đôi so với ước tính cách đây 5-6 năm. Còn tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nơi được coi là cao cấp nhất TP HCM, giá bán căn hộ hiện dao động từ 80-95 triệu đồng/m². Trong khi 7-8 năm trước chỉ khoảng 37-38 triệu đồng/m².

Báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy từ năm 2020 đến 2023, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung thị trường. Điều này khiến thị trường phát triển mất cân đối, mô hình "kim tự tháp" của nhà ở bị đảo ngược.

Riêng trong 6 tháng đầu năm 2025, TP HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được triển khai, với tổng cộng 3.353 căn hộ cao cấp, trị giá hơn 10.239 tỉ đồng. Không có dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền. Trong khi đó, nhà ở xã hội cũng rất khiêm tốn, chỉ có 205.000 m² sàn xây dựng, tương đương 4.100 căn hộ, mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch đến năm 2025. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, giá nhà đã tăng liên tục trong nhiều năm qua và đang neo ở mức cao. Một căn hộ cao cấp có giá lên đến 90 triệu đồng/m², tương đương khoảng 9,7 tỉ đồng/căn, vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập trung bình.

Giá căn hộ chung cư TP HCM đã tăng hơn gấp đôi trong 5 năm qua

Savills Việt Nam đánh giá thị trường nhà ở tại TP HCM đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nghiêm trọng trong suốt 5 năm qua. Dù đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, đến nay thành phố mới chỉ hoàn thành 24% kế hoạch, tức còn thiếu gần 179.000 căn. Trong quý II/2025, TP HCM chỉ có thêm 1.600 căn hộ mới ra thị trường, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm lên 6.800 căn. Tuy nhiên, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 45%, tức 3.800 căn được giao dịch. Nguyên nhân chính được cho là do quy trình phê duyệt chậm và những rào cản pháp lý.

Tiền sử dụng đất quá cao

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group, cho biết chi phí đất, bao gồm chi phí mua, thuế, pháp lý, lãi vay… hiện chiếm phần lớn tổng chi phí đầu tư dự án, trong khi chi phí xây dựng hoặc chất lượng căn hộ dễ kiểm soát hơn. Do đó, ông kỳ vọng khi các dự án vướng pháp lý được tháo gỡ, cộng với việc giảm tiền sử dụng đất, giá bất động sản tại TP HCM sẽ "hạ nhiệt".

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế và Tài nguyên Môi trường TP HCM, nhận định việc tăng giá đất và phương pháp thặng dư trong xác định tiền sử dụng đất là nguyên nhân cốt lõi khiến giá căn hộ tăng cao. Theo ông, việc áp giá đất tiệm cận thị trường như quy định trong Luật Đất đai và Nghị định 71/2024 khiến thị trường bị đẩy giá "ảo", đặc biệt sau khi bỏ khung giá đất. Do đó, ông cho rằng cần có sự điều chỉnh trong Luật Đất đai 2024 để giảm tỉ lệ tính giá đất khi chuyển mục đích sử dụng, nhằm kiểm soát chi phí đầu vào và ổn định giá bất động sản. Việc xác định giá đất theo hướng kiểm soát sẽ góp phần giảm giá nhà ở và thúc đẩy an sinh xã hội.

Tại hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý" do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 22-7, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, góp ý nhà nước cần có giải pháp hợp lý hơn trong việc thu thuế liên quan đến đất đai, đặc biệt là trong xây dựng bảng giá đất và chính sách thuế. 

Theo ông, giá đất cần được xác định sao cho hài hòa lợi ích các bên, tức nhà nước không thất thu thuế, doanh nghiệp vẫn bảo đảm hiệu quả kinh doanh và biên độ lợi nhuận, cung cầu thị trường không bị xáo trộn và người dân vẫn có khả năng tiếp cận. Đây là mục tiêu xuyên suốt cần được bảo đảm. Điều đó có nghĩa giá đất không nhất thiết phải hoàn toàn theo giá thị trường.

Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo Phát triển Dự án Bất động sản PROPIIN, chỉ ra một biến số quan trọng, đó là tiền sử dụng đất thường chiếm tới 50% tổng chi phí dự án, với đất nền là khoảng 20%. Đã có không ít nhà đầu tư quốc tế chùn bước vì quy trình thẩm định giá thiếu công thức chuẩn, chi phí biến động khó đoán. 

Do vậy, bà đề xuất miễn hoặc giảm mạnh phí chuyển mục đích cho hộ dân dưới 300 m², đánh thuế cao hơn với cá nhân có nhiều lô đất. Bảng giá đất cũng cần được giữ ổn định đủ dài, tránh tình trạng địa phương nâng giá quá nhanh rồi tạo khoảng chênh giữa các vùng, kích hoạt làn sóng đầu cơ ăn theo.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cũng thừa nhận 2 điểm nghẽn lớn nhất lúc này là cách tính "tiền nộp bổ sung" và tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ông cho biết hiện Bộ Tài chính đã hoàn thiện dự thảo Nghị định Sửa đổi Nghị định 103/2024, gửi Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành. Mục tiêu là gỡ vướng càng sớm càng tốt, bởi các địa phương liên tục phản ánh những trường hợp "bất khả thi" về tài chính chỉ vì phí, thuế bị đẩy lên quá cao.