Ảnh minh họa
Báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội trong 10 tháng đầu năm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có hơn khoảng 19.000 sản phẩm mới, cao hơn khoảng 70% tổng nguồn cung năm 2023. Trong đó, 88% nguồn cung là loại hình cao tầng, đến từ các dự án cao cấp, hạng sang của các chủ đầu tư lớn tại khu Đông và khu Tây thành phố.
Phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn “vắng bóng" trên thị trường. Căn hộ trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm. Các dự án căn hộ mở bán từ quý 3 đều có mức giá từ 60 triệu/m2 trở lên. Sơ bộ cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 30.000 sản phẩm mở bán.
Nhu cầu tiếp tục gia tăng, bao gồm cả cầu ở thực và đầu tư. Nguồn cung mới vẫn khan hiếm so với nhu cầu cùng với mặt bằng giá sơ cấp ngày càng neo cao và được dự báo khó giảm sâu thúc đẩy quyết định mua nhà để ở, để đầu tư của người dân.
10 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng 16.000 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 85%. Bên cạnh đó, 95% lượng giao dịch là phân khúc căn hộ. Các dự án mở bán mới của các chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tới 90% trong năm 2024. Phân khúc thấp tầng mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tốt với nguồn cung nhiều hơn vào thời điểm cuối năm.
Riêng về thị trường căn hộ tại các quận lõi trung tâm , giai đoạn 2018-2023, nguồn cung liên tục duy trì ở mức thấp cùng đà sụt giảm nguồn cung của cả thành phố. Đến năm 2024, nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng trưởng mạnh, tuy nhiên tại các khu vực trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn rất khan hiếm.
Sơ bộ năm 2024, khu vực trung tâm chỉ ghi nhận khoảng 400 sản phẩm mở bán, với 3 dự án mới (chỉ bằng khoảng 30% năm 2023). Hơn 90% nguồn cung căn hộ Hà Nội trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án tại các quận, huyện vùng ven. Khu vực trung tâm chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 1%, nguồn cung hiện hữu chủ yếu là các dự án cũ, được hoàn thiện ở phân khúc trung cấp.
Theo TS Nguyễn Văn Đính nhận xét, giá BĐS khu vực trung tâm đang có xu hướng tăng với lực cầu “khổng lồ" từ quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới có mức giá ngày càng cao.
"Giá căn hộ trung bình tại 4 quận trung tâm Hà Nội đã tăng gấp đôi so với đầu năm 2019, cao hơn 30% so với mức tăng trung bình của toàn Hà Nội. Hai Bà Trưng và Đống Đa là 2 quận có tốc độ tăng giá tốt nhất trong 5 năm qua, do mặt bằng giá tương đối tốt so với các dự án mở bán mới ở khu vực vùng ven", vị chuyên gia cho biết.
Ngoài ra, các dự án mở bán mới trong 3 năm trở lại đây cũng liên tục được điều chỉnh tăng giá, khoảng 10% sau mỗi giai đoạn mở bán. Các dự án căn hộ cao cấp mở bán mới trong năm 2024 với giá phổ biến từ 125 triệu/m2. Căn hộ dịch vụ có giá khoảng 88 triệu/m2 (chưa gồm VAT + KPBT).
Giá thuê căn hộ tăng nhanh, cao hơn mức tăng chung của toàn thị trường do vừa tăng theo xu hướng chung, vừa tăng do khan hiếm, ước tính tăng trên dưới 15% so với cùng kỳ.
Cũng theo vị chuyên gia, nhu cầu căn hộ, bao gồm đầu tư và ở thực, tại khu vực trung tâm luôn duy trì ở mức cao, nhất với các sản phẩm hạng sang. Nguồn cung sơ cấp, không nhiều, được hấp thụ khá tốt với các đợt ra hàng “nhỏ giọt".
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới sơ bộ năm 2024 ước đạt 50%. Tỷ lệ lấp đầy khách sạn, căn hộ cho thuê luôn ở mức trên 80% và đang có xu hướng tăng dần đều. Giao dịch của khu vực chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp do nguồn cung sơ cấp không nhiều.
Mặc dù mặt bằng giá đã ở mức giá cao nhưng với nguồn cung luôn duy trì ở mức thấp và vị trí đặc biệt, giá căn hộ ở trung tâm sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn, TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
