Dữ liệu mới đây từ Avison Young đã chỉ ra 4 động lực chính thúc đẩy bất động sản lân cận TP.HCM tăng tốc thời điểm cuối năm.
Yếu tố đầu tiên: Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện giúp củng cố kết nối liên vùng
Theo đại diện Avison Young, mạng lưới giao thông trong khu vực ngày một được hoàn thiện với sự hình thành và mở rộng của các tuyến cao tốc, các đường vành đai, metro đảm bảo kết nối nội đô, liên tỉnh và liên vùng.
Khả năng liên kết một cách nhanh chóng và tiện lợi này chính là yếu tố then chốt tạo nên giá trị gia tăng cho thị trường bất động sản khu vực lân cận, từ đó thúc đẩy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm.
Điển hình như đường Vành đai 4 kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Tây Ninh, khu vực miền Tây, Campuchia, tạo thành một mạng lưới giao thông hoàn chỉnh. Sau khi hoàn thiện đây sẽ là trục kết nối giao thông liên vùng, có vai trò giảm tải ùn tắc giao thông cho trung tâm TP.HCM và các khu vực lân cận, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản.
Tương tự, mới đây, dự án xa lộ Hà Nội kéo dài từ cầu Sài Gòn đến nút giao Tân Vạn đã ấn định thời gian đầu tư mở rộng lên 16 làn xe và hoàn thành vào năm 2027. Thông tin này gây chú ý cho thị trường bất động sản khu vực.
Cùng với đó, dự án nút giao Tân Vạn cũng được tập trung thi công với mục tiêu thông xe kỹ thuật vào cuối năm 2025, hoàn thành toàn bộ năm 2026. Đây là công trình phức tạp nhất tuyến Vành đai 3 TP.HCM, giúp khép kín kết nối vùng và kích hoạt chuỗi phát triển mới tại khu vực.
Ngoài ra, loạt hạ tầng trọng điểm tại cửa ngõ của thành phố như nút giao Bình Thái, Vành Đai 3, dự án mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành (đoạn An Phú - Vành đai 2) cũng đang được đẩy nhanh tiến độ để sớm đưa vào khai thác, góp phần giải quyết tình trạng ùn tắc kéo dài.
Việc hoàn thành mở rộng xa lộ Hà Nội, nút giao Tân Vạn cùng các hạ tầng trọng điểm trong giai đoạn 2025-2028 giúp giảm ùn tắc giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến khu vực Bình Dương cũ, Đồng Nai xuống còn khoảng 15-20 phút. Từ đó, góp phần thay đổi diện mạo thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM.
Theo ghi nhận, một số dự án liền kề các trục hạ tầng trọng điểm này ghi nhận mức độ quan tâm tích cực. Đơn cử, nằm ngay tâm điểm kết nối trục xa lộ Hà Nội và đường Vành Đai 3, dự án The Gió Riverside của An Gia hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển hạ tầng khu vực. Từ dự án này, cư dân chỉ cần 5 phút kết nối đến phường Trấn Biên (Đồng Nai), 10 phút để kết nối đến đầu cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, 20 phút kết nối sân bay quốc tế Long Thành, 70 phút đến phường Vũng Tàu (TP.HCM)…
Đáng nói, dự án này dự kiến bàn giao cuối năm 2027, thời điểm toàn bộ các hạ tầng giao thông này đã đi vào vận hành ổn định. Đây được xem là "điểm rơi" giúp dự án đón đầu nhu cầu ở thực và cho thuê từ chuyên gia, cán bộ làm việc tại sân bay, khu công nghệ cao, trung tâm hành chính mới và các cụm công nghiệp vệ tinh, đồng thời, mở ra biên độ tăng giá rõ nét trong dài hạn. Đây là dự án trọng điểm trong năm 2025 của An Gia, có quy mô 2 tòa tháp cao 40 tầng, cung cấp ra thị trường khoảng 3.000 căn hộ. Xung quanh dự án tập hợp nhiều công trình tiện ích như bến xe Miền Đông mới, Aeon Mall Biên Hòa, làng Đại học Thủ Đức…
Cũng nằm gần các tuyến hạ tầng trọng điểm như nút giao Tân Vạn, Vành đai 3, Vành đai 4, một dự án bất động sản như Fresia Riverside, Vinhomes Grand Park, The Classia, MT Eastmark City, The 9 Stellars, Palm Marina, Aqua City, … cũng hưởng lợi từ lộ trình hạ tầng khu vực.
Thứ hai: Khả năng t hu hút lao động nhập cư và dòng vốn FDI
Đại diện Avison Young cho hay, trong 4 địa phương thu hút dòng người nhập cư trong năm 2024, Bình Dương (cũ) dẫn đầu với tỉ suất di cư thuần đạt 20.7% . Đây cũng là địa phương dẫn đầu trong khu vực về tốc độ tăng trưởng lao động có việc làm trong 2024 (3.52%). Hai chỉ số này phản ánh năng lực thu hút lao động và tạo ra việc làm tại khu vực này. Đồng Nai và Tây Ninh cũng đang là những địa phương tiềm năng theo sau.
Nguồn: Avison Young
Một trong những yếu tố chính thúc đẩy sự dịch chuyển lao động này là năng lực thu hút vốn FDI ở các địa phương nói trên. Năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều ghi nhận lượng vốn FDI đăng ký cao hơn mức bình quân cả nước (0.68 triệu USD). Đặc biệt, đây cũng là nhóm dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng vốn FDI trong năm với Bình Dương tăng 20%, theo sau là Long An (17%) và Đồng Nai (8%).
Cơ hội việc làm nhiều kéo theo sự gia tăng dân số cơ học và thúc đẩy nhu cầu nhà ở, chủ yếu từ nhóm người lao động nhập cư cần an cư lạc nghiệp, các nhà đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê, người có thu nhập trung bình-thấp cần nhà ở xã hội hay nhà cho thuê dài hạn giá phải chăng.
Theo Avison Young, trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ở trung tâm TP.HCM ngày càng tăng, dự kiến xu hướng chuyển dịch lao động sang các tỉnh lân cận, những địa phương với tiềm năng kinh tế đang lên, sẽ còn tiếp diễn trong tương lai.
Thứ ba, l ợi thế quỹ đất rộng và giá đất cạnh tranh
Trong bối cảnh quỹ đất tại TP.HCM ngày càng hạn hẹp, các khu vực lân cận như Bình Dương (cũ), Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Đồng Nai, Tây Ninh nổi lên như những điểm đến đầu tư mới hấp dẫn.
Ngoài lợi thế về quỹ đất rộng, giá bán bất động sản sơ cấp các khu vực vệ tinh đang mềm hơn so với TP.Hồ Chí Minh. Cụ thể, căn hộ sơ cấp TP.HCM (cũ) có giá bán bình quân khoảng 3.100 USD/m2, cao hơn ở Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) 2.000 USD/m2, Bình Dương (cũ) 1.800 USD/m2, Đồng Nai 1.400 USD/m2 và Tây Ninh 1.300 USD/m2. Mức chênh lệch giá rơi vào khoảng 1,6-2,4 lần.
Bình Dương có mức độ quan tâm bất động sản tốt nhất thời gian qua, tăng 49% sau thời điểm sáp nhập. Ảnh minh hoạ
Cùng với đó, nhu cầu tìm kiếm bất động sản ở các thị trường vệ tinh quanh TP.HCM ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, đặc biệt là ở Bình Dương (cũ). Dữ liệu cho thấy, Bình Dương có mức độ quan tâm bất động sản tốt nhất thời gian qua, tăng 49% sau thời điểm sáp nhập.
Chuyên gia Avison Young cho rằng, nếu công tác quản lý tốt, xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm không chỉ giúp giảm tải áp lực nhà ở tại TP.HCM mà còn có thể mở ra giai đoạn tăng trưởng cân bằng cho thị trường bất động sản nhà ở phía Nam.
Thứ tư: Cấu trúc đô thị đa trung tâm và triển vọng sau sáp nhập
Sau sáp nhập, TP.HCM (mới) có diện tích hơn 6.700 km2, dân số vượt 14 triệu người. Do đó, nhu cầu nhà ở, vốn đã cao, dự báo tiếp tục tăng.
Mỗi khu vực vệ tinh có lợi thế bất động sản riêng biệt. Bình Dương (cũ), nhờ lợi thế về dân số, quỹ đất và hạ tầng giao thông, có tiềm năng phát triển nhiều loại hình nhà ở, từ căn hộ thương mại, đất nền, đến nhà phố/biệt thự.
Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) tận dụng thế mạnh du lịch và xu hướng đầu tư second-home để tiếp tục phát triển bất động sản nghỉ dưỡng.
Đồng Nai và Tây Ninh, nhờ có quỹ đất lớn và cảnh quan, thuận lợi phát triển khu đô thị quy mô lớn, tập trung vào nhà ở thấp tầng.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Tiến độ các dự án hạ tầng, quá trình điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập và thay đổi chính sách pháp lý (như Luật Đất đai sửa đổi) đều chi phối quyết định của nhà đầu tư.
