Bất thường trong đấu giá đất, biện pháp nào để ngăn nạn "thầu tặc"?
Không ít phiên đấu giá xuất hiện mức trúng đấu giá cao bất thường, khiến người dân hoang mang, không biết đâu là giá trị thật của bất động sản trong khu vực.
Những cuộc đấu giá đất gây... hoang mang
Thời gian qua, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội có nhiều chỉ đạo nhanh chóng, kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc giúp các địa phương tổ chức đấu giá đất để bổ sung nguồn thu cho ngân sách đầu tư phát triển kinh tế-xã hội; đồng thời giúp người dân có nhu cầu cải thiện chỗ ở, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các hội nhóm đã lợi dụng kẽ hở, cấu kết 'thổi giá' đất đấu giá để trục lợi, gây hoang mang cho người dân, nhiễu loạn thị trường. Các chiêu trò 'thổi giá' đang được các cơ quan chức năng làm rõ, từng bước bị lật tẩy.
Từ đầu năm 2024 đến nay, giá bất động sản, nhất là giá bán căn hộ chung cư trên thị trường Hà Nội liên tục tăng cao. Công tác đấu giá đất cũng sôi động trở lại, với nhiều phiên đấu giá thu hút đông đảo người dân tham gia. Tuy nhiên, không ít phiên đấu giá xuất hiện mức trúng đấu giá cao bất thường, khiến người dân hoang mang, không biết đâu là giá trị thật của bất động sản trong khu vực.
Phần lớn những thửa đất đấu giá có mức trả giá cao bất thường sau đó phải tổ chức đấu giá lại khi người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chấp nhận bỏ tiền đặt cọc.
Đặc biệt, các cơ quan chức năng của thành phố đã nhanh chóng vào cuộc, làm rõ các tồn tại, hạn chế trong các phiên đấu giá. Cụ thể, cuối năm 2023, phiên đấu giá quyền sử dụng hơn 9.660m2 đất ở quận Bắc Từ Liêm cũng gây bất ngờ sau khi trải qua 7 "vòng đấu", giá trúng đấu giá với giá chỉ hơn 114 triệu đồng/m2, cao hơn giá khởi điểm 1,8 triệu đồng/m2. Ngay sau đó, Thanh tra thành phố Hà Nội vào cuộc, chỉ rõ nhiều tồn tại trong quá trình đấu giá và Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã không công nhận kết quả đấu giá.
Điển hình là ngày 3/12, Cơ quan Cảnh sát điều tra (Công an thành phố Hà Nội) vừa tạm giữ hình sự 5 người liên quan vụ trả giá 30 tỷ đồng/m2 đất ở huyện Sóc Sơn để điều tra về hành vi Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.
Trước đó, tháng 11/2024, Phạm Ngọc Tuấn (SN 1991, ở Đông Anh) biết được thông tin về cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn (thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn) nên đã nhờ Ngô Văn Dương (SN 1994, ở Đông Anh) mua hồ sơ đấu giá.
Để chắc chắn trúng đấu giá được các lô đất như ý, Tuấn thỏa thuận, bàn bạc với một số người về việc cùng tham gia đấu giá và bàn bạc thống nhất sẽ thực hiện việc nâng giá tại buổi đấu giá.
Phạm Ngọc Tuấn đưa ra mức giá trên 30 tỷ đồng/m2 (cao gấp khoảng 12.000 lần mức giá khởi điểm)… dẫn đến việc 36 lô đất đấu giá không thành công.
Phiên đấu giá 58 thửa đất ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn (Hà Nội) ngày 29/11 (Ảnh: Linh Trang/Lao đông).
Cần xử lý nghiêm hành vi "phá hoại" đấu giá đất
Nhìn vào "khoảng tối" còn đọng lại ở những thửa đất trả giá cao bất thường rồi sau đó bỏ, không đấu vòng tiếp theo và bỏ cọc, đang gây những hệ lụy xấu cho xã hội...
Luận bàn về nội dung này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, nguyên nhân các vụ việc trên là do thời gian qua nhiều người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao bất chấp và chấp nhận mất khoản tiền đặt trước. Bởi theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất.
Do bảng giá đất của Hà Nội và nhiều địa phương hiện quá thấp nên kéo theo giá khởi điểm rất thấp. Hơn nữa, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia.
"Tại các phiên đấu giá gần đây, nhiều người sẵn sàng "thi đấu", trả giá cao với tâm lý "cùng lắm là mất tiền đặt trước". Từ đó, tạo ra những màn "so kè" trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá như ví dụ tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn", ông Đỉnh nêu ý kiến.
Để chấn chỉnh tình trạng này, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, các địa phương cần thực hiện nghiêm quy định của Luật Đất đai 2024. Đồng thời, sớm rà soát để điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc thị trường. Khi giá khởi điểm trong đấu giá đất được kéo sát giá thị trường và tiền đặt trước tăng theo, các cuộc đấu giá sẽ trở nên chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, thay vì tình trạng lộn xộn thời gian vừa qua.
Vấn đề làm sao để ngăn tình trạng bỏ cọc trong đấu giá bất động sản cũng được các đại biểu Quốc hội quan tâm trong phiên thảo luận về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023, tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV.
Đại biểu Quốc hội Dương Văn Phước (đoàn Quảng Nam) cho rằng, giá đấu giá là không thực chất thì nó trở thành là công cụ để lũng đoạn và thị trường buôn bán trở thành nơi để trục lợi và chúng ta cần phải nghiêm trị.
Để khắc phục tình trạng bỏ cọc, trục lợi đối với thị trường bất động sản, ông Phước đưa ra giải pháp là cần tăng giá tiền đặt cọc theo từng vòng, theo lũy tiến để buộc người đấu giá phải cân nhắc khi bỏ cọc.
Tranh luận với đại biểu Dương Văn Phước về lí do vì sao không nên tăng phí đặt cọc, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP Hà Nội) cho rằng, hiện nay phí đặt cọc đang được quy định từ 5 - 20%.
"Chẳng hạn như, giá bất động sản ban đầu là 10 tỷ thì phí đặt cọc là 2 tỷ, không phải ai tham gia đấu giá thì đều được mua bất động sản đó ngay, 10 người tham gia thì chỉ được 1 người mua. Chi phí dồn tiền đặt cọc vào đó đã tạo ra cản trở tâm lý nên rất ít người tham gia đăng ký mua", đại biểu phân tích.
Do đó, đại biểu Cường cho rằng, không nên tăng phí đặt cọc mà cần tăng điều kiện của những người tham gia đấu giá.
Ông Cường nêu rõ, nếu người mua có thể minh chứng tài sản thông qua việc sao kê tài khoản ngân hàng hoặc thông qua các bất động sản như sổ đỏ, nếu người đó bỏ cọc thì sẽ bị xử lý bỏ cọc bằng tài sản tương đương giá trị đấu giá.
Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cho rằng, với cách làm như vậy thì sẽ đạt được lợi ích như: Những người không có tiền mà tham gia đấu giá chỉ nhằm mục tiêu mua đi - bán lại thì không có đủ điều kiện để minh chứng và không tham gia đấu giá được.
Còn những người mua bất động sản để dùng thì họ sẽ chứng minh được ngay và chúng ta xác định được những người đấu giá đúng thực chất. Đối với những người trả giá cao mà bỏ cọc thì sẽ bị xử lý tài sản đó với giá trị rất lớn, qua đó ngăn chặn được tình trạng bỏ cọc như thời gian qua.
Qua những phân tích nêu trên, ông Cường cho rằng, quy định này phải làm trước khi minh chứng được hồ sơ và hoàn toàn có đủ điều kiện và có đủ thời gian để người tham gia đấu giá chuẩn bị cũng như cơ quan quản lý đấu giá có thể kiểm soát.
T.M (tổng hợp)
Link nội dung: https://tiepthigiadinhvietnam.com/bat-thuong-trong-dau-gia-dat-bien-phap-nao-de-ngan-nan-thau-tac-a41904.html