Bảng giá đất mới của Hà Nội liệu có khiến giá BĐS ngừng "nhảy múa"?

Vừa qua, UBND Tp.Hà Nội đã ban hành quyết định số 71 nhằm quy định và điều chỉnh bảng giá đất tại Thủ đô. Theo quyết định mới, bảng giá đất hiện hành sẽ được điều chỉnh và tiếp tục có hiệu lực áp dụng đến ngày 31/12/2025. So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất điều chỉnh cao gấp 2-6 lần.

Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất...

Giá nhà đất vẫn đi ngang sau khi Hà Nội công bố bảng giá đất mới.

Khảo sát 1 vòng các trang mua bán bất động sản trên thị trường, ghi nhận giá chào bán các căn hộ tại các quận, huyện theo bảng giá đất mới tăng đột biến gần như không có nhiều biến động, mức giá bán trên thị trường ở một số khu vực tiệm cận rất sát so với bảng giá đất của Thành phố đưa ra.

Các bài đăng bán bất động sản gần nhất trong vòng 1-3 ngày qua ghi nhận mức giá gần như đi ngang so với trước khi bảng giá đất mới ban hành.

Giá bất động sản khó giảm

Trao đổi cùng Người Đưa Tin về bảng giá đất mới, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá bảng giá đất mới đang tiệm cận sát với giá giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, vì tiệm cận với giá thị trường nên vị chuyên gia cũng lo ngại bảng giá này sẽ tạo ra mặt bằng chi phí mới rất cao, có thể tác động ảnh hưởng không tích cực đến thị trường, khó làm giảm mặt bằng giá.

Nguyên do bởi bảng giá đất mới được xây dựng dựa trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế hai năm qua – ông Đính cho rằng đây là thời điểm bất động sản tăng nóng, giá nhà đất tại Hà Nội bị thổi lên quá cao, đa phần giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ khiến giá thị trường có một phần là giá "ảo", bị "thổi" lên cao hơn giá trị thực.

Rủi ro về việc bảng giá đất mới cũng sẽ bị "ảo" theo giá thị trường.

Bởi vậy, thị trường bất động sản ghi nhận việc nhiều người có nhu cầu ở thực không thể hấp thụ các sản phẩm bất động sản với mức giá "ảo" đó.

"Lấy giá giao dịch bởi các nhà đầu cơ trên thị trường để làm cơ sở xây dựng bảng giá đất là không ổn, gây rủi ro về việc bảng giá đất mới cũng sẽ bị "ảo" theo, điều này này khiến người dân với mong muốn mua nhà để ở càng khó tiếp cận và có cơ hội mua nhà", ông Đính phân tích.

Nếu mặt bằng giá không có phương pháp điều chỉnh thì khi giải tỏa được các khó khăn trong phát triển, nguồn cung đã tăng lên, vốn dĩ áp lực cung cầu được giải tỏa sẽ giúp giá bất động sản giảm nhưng chi phí vẫn cao khiến mức giá không thể giảm được.

Do đó, ông Đính cho rằng cần có chỉ số giá nhà đi kèm như một công cụ, chỉ số đo lường mức độ biến động giá nhà. Nhà nước sẽ dựa vào chỉ số giá nhà để tính tiền thuê đất, đảm bảo sát với thị trường, tránh được tình trạng giá "ảo".

Đập tan cơ chế "hai giá" nhờ bảng giá đất mới

Nhìn nhận vấn đề từ góc nhìn khác, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường lại rất tán thành và cho rằng việc xây dựng bảng giá đất mới sát với giá thị trường là điều hoàn toàn đúng đắn.

Theo ông Võ đánh giá, bảng giá đất mới hiện nay đang bằng khoảng 70-80% giá thị trường, việc xây dựng được bảng giá đất như này sẽ tránh được tình trạng đầu cơ, thổi giá trên thị trường địa ốc cũng như trong những phiên đấu giá đất.

Về vấn đề rủi ro bảng giá đất bị xây dựng trên giá "ảo" của thị trường, ông Võ cho rằng các cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, phân tích và xây dựng bảng giá đất chắc chắn đã có sự khấu trừ phần "ảo" kể trên. Do đó, bảng giá đất mới được công bố là hợp lý và phản ánh đúng giá trị thực của đất đai.

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng chỉ có đánh thuế bất động sản là công cụ duy nhất có thể kiểm soát giá đất động sản.

Đặc biệt, bảng giá đất mới đã góp phần xoá tan cơ chế "hai giá" trên thị trường nhà đất. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án và giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất.

Dù vậy, để giảm bớt gánh nặng thuế và phí đang ngày càng tăng khi áp dụng bảng giá đất mới, khiến cho người dân có nhu cầu ở thực hoặc người dân muốn mở rộng diện tích đất ở gặp khó khăn, ông Võ cho rằng Nhà nước cần phải xây dựng và triển khai những chính sách rõ ràng hơn.

Cụ thể, cần áp dụng các biện pháp giảm giá đất phù hợp cho từng nhóm đối tượng và trường hợp khác nhau, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho những người thực sự có nhu cầu nhà ở, những trường hợp người dân khó khăn không đủ điều kiện đóng thuế phí theo bảng giá đất mới…

"Chính phủ cần nghiên cứu trong việc điều chỉnh để giá trị tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất có mức phù hợp tuỳ từng đối tượng và mục đích với đất khác nhau, đảm bảo tính công bằng và giữ được mục đích tốt đẹp của bảng giá đất mới", ông Võ nêu.

Về vấn đề bảng giá đất mới có khả năng giúp làm giảm giá bất động sản hay không, vị chuyên gia nhận định việc đánh thuế bất động sản là công cụ duy nhất có thể kiểm soát giá đất động sản còn bất kỳ phương pháp nào khác đều không có khả năng làm được điều đó.