Dữ liệu quý 1/2025 của Avison Young chỉ ra, nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự Tp.HCM vẫn tiếp tục khan hiếm. Trong quý chỉ có hơn 400 căn tại phân khu SOLA Đảo Ánh Dương thuộc The Global City và một số ít sản phẩm hiện hữu thuộc The Meadow, Vạn Phúc City.
Theo đơn vị này, giá bán sơ cấp nhà liền thổ Tp.HCM đạt trung bình từ 7.200-9.500 USD/m2 (tương đương 180-240 triệu đồng/m2). Giá này tăng khoảng 4-6% đối với các các đoạn mở bán tiếp và khoảng 10% đối với các dự án nằm ở tuyến giao thông trọng điểm. Tỉ lệ hấp thụ duy trì ổn định ở mức 65-70%.
Ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young cho hay, việc giá bất động sản nhà phố, biệt thự Tp.HCM tăng cao vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân. Cùng với sự quá tải hạ tầng, đang thúc đẩy quá trình mở rộng đô thị ra các khu vực lân cận – nơi có hạ tầng đang đầu tư mạnh mẽ trong suốt thời gian qua. "Nguồn cung sắp tới chủ yếu tập trung tại các khu đô thị vệ tinh như Long An, Đồng Nai. Hướng phát triển ly tâm sẽ là xu hướng chủ đạo, dẫn dắt thị trường", vị này nhấn mạnh.
Nhu cầu "ly tâm"của người mua đang thúc đẩy sự phát triển của BĐS khu đô thị vệ tinh Tp.HCM. Ảnh: Minh hoạ
Ghi nhận cho thấy, từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường Long An nổi lên với nhiều dự án khu đô thị quy mô khởi công hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo. Phải kể đến các dự án như Vinhomes Green City (Vinhomes), Eco Retreat Long An (Ecopark), Waterpoitn (Nam Long), La Home ( Prodezi Long An), An Huy Việt Mỹ (Công ty địa ốc An Huy), Tân Trụ Royal (Thắng Lợi Group)... cùng một số KĐT đang ở giai đoạn đền bù, giải tỏa để đầu tư.
Trong đó, một số dự án khu đô thị đã hiện hữu, cư dân về sinh sống, có vị trí liền kề các tuyến hạ tầng trọng điểm đang mở rộng, đầu tư được người mua quan tâm. Chẳng hạn, dự án Waterpoint quy mô 355ha, do nằm ngay nút giao với Vành đai 4, kết nối trực tiếp cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, liền kề điểm giao cao tốc Bến Lức - Long Thành và Vành đai 3... nên gần đây khi mở bán dòng sản phẩm biệt thự, dinh thự đã nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua, bao gồm cả nhà đầu tư phía Bắc.
Tương tự, dự án La Home của Prodezi Long An hiện đang chào bán giai đoạn tiếp theo ghi nhận thanh khoản khá tích cực. Đây là dự án nhà phố quy mô hơn 100ha nằm ở ở 2 mặt tiền Vành Đai 4 đường Lương Hoà - Bình Chánh, gần các tuyến hạ tầng trọng điểm đang được đầu tư.
Nhận định về xu hướng thị trường nhà phố, biệt thự, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Phòng Nghiên Cứu & S22M, Savills Tp.HCM nhấn mạnh, nguồn cung mới tại Tp.HCM khan hiếm và hàng tồn kho giá cao tiếp tục dẫn đến sự mất cân bằng cung - cầu. Những sản phẩm có giá hơn 30 tỉ đồng/căn tại Tp.HCM tăng mạnh và chiếm hơn 70% nguồn cung sơ cấp. Điều này thúc đẩy người mua nhà dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi nguồn cung dồi dào và giá phải chăng hơn.
Theo dữ liệu từ Savills, nguồn cung khan hiếm và giá cao đã thúc đẩy nhu cầu nhà phố - biệt thự sang khu đô thị vệ tinh. Đây sẽ là xu hướng dài hạn. Nguồn: Savills Việt Nam.
Về lý do dịch chuyển, chuyên gia Savills phân tích, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng tại các tỉnh phía Nam đang thúc đẩy quá trình mở rộng ra các khu vực ngoại thành và tỉnh lân cận Tp.HCM. Các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3 Tp.HCM, Vành đai 4 Tp.HCM, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Tp.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành... đã và đang góp phần thúc đẩy cung – cầu nhà ở. Cơ sở hạ tầng sẽ trở thành động lực làm đa dạng nguồn cung cho khu vực lân cận Tp.HCM với việc hình thành các khu dân cư mới và gia tăng chất lượng phát triển.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khẳng định, xu hướng mở rộng không gian đô thị đang diễn ra mạnh mẽ thúc đẩy nhu cầu về bất động sản tại đô thị vệ tinh, trong đó Long An nổi lên với loạt KĐT quy mô của các ông lớn xúc tiến đầu tư. Hạ tầng mở nút thắt, giá bất động sản vùng trũng và khả năng đón đầu làn sóng giãn dân là các yếu tố thúc đẩy xu hướng ly tâm từ trung tâm ra khu đô thị vệ tinh Tp.HCM.
Theo ông Tuấn, trước đến nay, việc phát triển đô thị vùng ven luôn đối mặt với 3 khó khăn lớn: Không thu hút được dân cư, vị trí xa trung tâm, và hạ tầng dự án chưa đồng bộ. Thế nhưng gần đây khi hạ tầng liên tục đầu tư phát triển cùng động thái đổ bộ của các ông lớn trong ngành sẽ mở nút thắt cho bất động sản đô thị khu ven. "Việc Vingroup khởi công Vinhome Hậu Nghĩa quy mô hơn 197ha xem một cột mốc đột phá cho khu vực, cùng loạt doanh nghiệp đã có mặt tại Long An từ khá lâu phát triển các dự án KĐT quy mô cho thấy, diện mạo bất động sản vệ tinh sẽ thay đổi rất nhiều", ô Tuấn nhấn mạnh.
Khẳng định việc mở rộng không gian đô thị sang khu vệ tinh Tp.HCM sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường địa ốc trong thời gian tới, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng đây là cơ hội để thị trường bất động phát triển ăn theo, nhất là các khu đô thị được quy hoạch tiện ích bài bản, đang ở giai đoạn đầu đầu tư hạ tầng. Khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thành vào năm 2025-2026, giá bất động sản sẽ tăng trung bình 10-15%/năm, đặc biệt khu vực có vị trí thuận lợi kết nối với Tp.HCM.
Sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh Tp.HCM. Nguồn nghiên cứu Batdongsan.com.vn
Dự báo về xu hướng thị trường bất động sản đô thị vệ tinh Tp.HCM trong thời gian tới, ông Đinh Minh Tuấn cho hay, nguồn cung nhà phố, biệt thự khu vực vệ tinh Tp.HCM sẽ tiếp tục gia tăng mạnh mẽ. Nhiều chủ đầu tư lớn tham gia triển khai dự án với đa dạng phân khúc, từ đó, hình thành thị trường bất động sản tiềm năng.
Cũng chia sẻ về tiềm năng và lý do bất động sản đô thị vệ tinh Tp.HCM phát triển mạnh mẽ trong thời gian qua, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, Long An, Đồng Nai, Bình Dương đang nổi lên nhờ lợi thế về hạ tầng kết nối, quỹ đất dồi dào, chi phí hợp lý và tiềm năng tăng giá đáng kể trong trung hạn. Nhu cầu nhà ở thực tế vẫn rất lớn, tốc độ gia tăng dân số nhanh kèm theo sự mở rộng của lực lượng lao động trẻ, tầng lớp trung lưu đã và đang thúc đẩy hoạt động mua bán bất động sản của các khu vực này gia tăng.
Theo ông Kiệt, việc các chủ đầu tư lớn tập trung vào phát triển các dự án quy mô lớn tại các thị trường vệ tinh của Tp.HCM đã thu hút rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Ngoài việc các dự án khu đô thị hỗ trợ nguồn cung sản phẩm cho Tp.HCM trong các giai đoạn sụt giảm thì với mức giá thấp, chủng loại sản phẩm đa dạng và quy mô tiện ích lớn, các sản phẩm này thu hút sự quan tâm của thị trường.
Tuy nhiên, chuyên gia CBRE cho rằng, đối với các dự án có quy mô lớn, ngoài việc triển khai kinh doanh sản phẩm thì các chủ đầu tư phải quan tâm tới các tiện ích phục vụ nhu cầu sống, khả năng thu hút người dân về ở và khả năng khai thác thực tế. Chính các yếu tố này mới giúp giá trị sản phẩm phát triển nhanh, tránh việc trở thành các khu đô thị ma, làm lãng phí nguồn lực.
Bởi lẽ, thực tế cho thấy mặc dù có nhiều dự án bất động sản xuất hiện quanh Tp.HCM, nhưng số lượng dự án thực sự hoàn thiện hạ tầng, tiện ích và thu hút được dân cư vẫn rất hạn chế. Điều này đặt ra bài toán về chiến lược phát triển bền vững, khi không chỉ cần mở rộng không gian đô thị mà còn phải đảm bảo chất lượng sống để thu hút cư dân trong dài hạn.