Đủ chiêu
Booking trong bất động sản là hoạt động đăng ký giữ chỗ hoặc thể hiện sự quan tâm mua sản phẩm bất động sản trước khi mở bán chính thức. Khi booking, khách hàng thường phải đặt cọc một khoản tiền nhất định (gọi là phí booking), tuỳ theo chủ đầu tư yêu cầu để được ưu tiên chọn vị trí đẹp, căn hộ mong muốn.
Gần đây, lễ giới thiệu một dự án bất động sản ở Thủ Đức (cũ), TPHCM đang khiến môi giới xôn xao. Dự án này được giới thiệu có 2 block cao 36 tầng, tổng cộng 845 căn hộ. Hiện dự án đang trong quá trình đóng cọc thử tải, phần móng còn chưa được xây nhưng được giới thiệu là đã có gần 1.500 booking. Tuy nhiên, đến ngày giới thiệu dự án, các sàn môi giới ngơ ngác vì không chốt được căn hộ cho khách hàng của mình. Lý do, chủ đầu tư găm hàng.
Hiện nay, chủ đầu tư đã thay đổi luật chơi nhưng vô tình làm cho thị trường theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, tạo lỗ hổng về cung cầu, tạo cầu nhiều hơn cung. Ảnh minh hoạ.
Tương tự, một dự án biệt thự và nhà phố liên kế ở quận 9 (cũ), TPHCM cũng khiến các sàn môi giới bức xúc vì bỏ tiền chạy quảng cáo, tìm kiếm người mua. Đến khi khách hàng đặt cọc xong thì chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt. Các sàn như gà mắc tóc, nháo nhác gọi điện hỏi thăm nhau có lấy được sản phẩm để san sẻ nhau.
Đó là chưa kể, trong quá trình tổ chức sự kiện bán các dự án, các sàn bất động sản hay chủ đầu tư tổ chức nhiều chiêu trò để lôi kéo khách hàng. Cách thức phổ biến nhất của các sàn môi giới là thuê người đóng giả khách hàng. Những người này đến sự kiện cũng mang theo tiền, cũng chen lấn, cũng “xuống tiền”, nhiều “khách” tranh nhau mua một căn hộ hoặc một nền đất… tạo nên không khí sôi động, khiến cho những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực sự vội vã đặt cọc để không lỡ cơ hội.
Một cách thức phổ biến nữa là bảng điện tử dữ liệu khách hàng giữ chỗ tại sự kiện bán hàng luôn trong tình trạng “quá tải”, có những căn hộ có 4 - 5 khách hàng đăng ký giữ chỗ, các căn khác thì liên tục được lấp trống.
Gần đây, tình trạng “bôi đỏ” để thể hiện rằng rổ hàng căn hộ mở bán đang “cháy hàng” tại các dự án mở bán bất động sản diễn ra khá nhức nhối. Thực tế cho thấy, hầu hết các sự kiện mở bán đều ghi nhận cảnh “bảng hàng đỏ rực”, tỷ lệ sản phẩm được công bố bán hết thường trên 90 - 99%.
Tuy nhiên, khảo sát thực tế của PV Tiền Phong cho thấy, nhiều sản phẩm gốc từ chủ đầu tư dù đã được thông báo “bán sạch” trước đó vẫn tiếp tục được môi giới chào bán, đi kèm là các chính sách chiết khấu hấp dẫn và mức phí hoa hồng cao cho đơn vị phân phối.
“Mô hình này nếu không được siết lại thì người có nhu cầu mua nhà ở thật sẽ không bao giờ có cơ hội mua được giá mà họ mong muốn. Họ luôn là người đến sau để mua chênh lệch chính sản phẩm mà họ đáng được mua. Đến lúc thị trường cần minh bạch, công bằng hơn và tử tế hơn” - Ông Phan Đình Phúc, Tổng giám đốc Seenee nói.
Tại một dự án có hàng chục ngàn căn hộ ở quận 9 (cũ) đã bàn giao vài năm nay, gần đây được giới bất động sản phía Bắc đổ tiền vào săn lùng căn hộ cũng xảy ra tình trạng xếp hàng chờ làm thủ tục sang tên khiến cả môi giới lẫn khách hàng ngán ngẫm. Cụ thể, khi môi giới dẫn khách hàng lên chủ đầu tư để làm thủ tục sang tên khi mua nhà, mỗi buổi bên chủ đầu tư chỉ giải quyết 5 - 7 hồ sơ khiến khách hàng phải chầu chực.
Làm méo mó thị trường
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Phan Đình Phúc, Tổng giám đốc Seenee - đơn vị chuyên đánh giá các dự án và sản phẩm bất động sản cho biết, hiện nay, để tối ưu bài toán tài chính, hiệu quả cũng như tối ưu được doanh thu, các chủ đầu tư không còn quan tâm đến đối tác là sàn môi giới hay khách hàng trên tinh thần cùng nhau phát triển.
Số lượng booking không đến từ khách thật mà là booking ảo. Ảnh minh hoạ.
Điển hình như các cuộc mở bán gần đây họ cố ý tạo ra các buổi mở bán và ra hàng thâu đêm suốt sáng, tạo ra những chính sách mua hàng thời gian đó mới được giá tốt. Đây là hình thức tạo tâm lý khan hàng đưa khách hàng vào thế khó, tâm lý không ổn định để chốt sản phẩm.
“Qua các sự kiện gần đây, sàn môi giới hay khách hàng chỉ là công cụ để chủ đầu tư đạt được mục đích tối đa hóa lợi nhuận và sự an toàn cho chính họ”,.
Theo ông Phúc, trước đây, các chủ đầu tư cũng đo bằng cách booking, các sàn sẽ tham gia bán hàng, tư vấn chốt khách bằng các booking sau đó sẽ chuyển tiền cùng với hồ sơ khách về cho chủ đầu tư để xác nhận, đây là cách bình thường minh bạch và đo được độ quan tâm thật của dự án.
Tuy nhiên, hiện nay quy trình này đã thoáng hơn, chủ đầu tư đã thay đổi luật chơi nhưng vô tình làm cho thị trường theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, tạo lỗ hổng về cung cầu, tạo cầu nhiều hơn cung. Ông Phúc khẳng định, đây là mô hình tạo cầu ảo, đẩy giá bất động sản cao bất thường đang xảy ra ở thị trường hiện tại.
Chi tiết về cách các chủ đầu tư thay đổi quy trình như thế nào, ông Phúc chia sẻ, họ không cố định giỏ hàng bao nhiêu căn cho sàn nào, họ giao giỏ hàng dựa theo số lượng booking. Tuy nhiên số lượng booking không đến từ khách thật mà là booking ảo. Họ thay đổi cơ chế khác trước đây là chuyển booking từ sàn về phải có hồ sơ khách kèm theo, nhưng bây giờ họ chỉ cần số lượng tiền chuyển về là đủ, hoặc chủ đầu tư cho 1 người đứng tên 10 - 20 booking ảo, chỉ cần thay đổi thủ tục là có thể tạo ảo trong 1 dự án.
“Mô hình booking hiện tại làm thị trường bất động sản méo mó, ghim hàng tạo khan hàng đẩy giá cao, gây sốt ảo không đúng thực tế. Bởi khi rổ hàng chỉ 500 căn, nhưng lượng booking lên tới 5.500 chỗ thì mặc nhiên chủ đầu tư sẽ không sợ không bán được, nên đây là cơ hội béo bở để trục lợi”, ông Phúc nói.
Mô hình booking này cũng là cơ hội huy động vốn ngắn hạn miễn phí trục lợi của các đơn vị, có những chủ đầu tư giữ số tiền này lên tới 3 - 6 tháng của khách hàng, kể cả những chủ đầu tư nước ngoài.
Hơn 1 năm qua, các chủ đầu tư lợi dùng mô hình booking ảo này đẩy giá bất động sản lên mặt bằng giá mới. Ban đầu, họ đưa giá rumo rất thấp nhưng ra giá bán chính thức rất cao. Chẳng hạn, ra giá rumo 49 triệu thì bán 69 triệu đồng/m2, giá 100 triệu thì bán 160 triệu đồng/m2, giá 33 triệu thì bán 45 triệu đồng/m2, giá 36 triệu thì bán 46 triệu đồng/m2…
Mô hình này nếu không được siết lại thì người có nhu cầu mua nhà ở thật sẽ không bao giờ có cơ hội mua được giá mà họ mong muốn. Ảnh minh hoạ.
“Các sàn môi giới bây giờ bán hàng không chỉ cần kỹ năng mà còn cần... vốn. Muốn có hàng để bán phải bỏ tiền tỷ để booking lấy số”, ông Phúc nói.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn áp dụng mô hình này đẩy giá không chỉ ở đợt bán hàng lần đầu, mà còn vào các đợt mở bán tiếp theo. Ví dụ, rổ hàng dự án chủ đầu tư có 1000 căn nhưng chỉ bán 500 căn ở đợt 1, đợt bán hàng sau sẽ đẩy giá lên cao hơn nữa.
Điều này giúp chủ đầu tư đẩy giá từ trong hàng sơ cấp, mô hình này còn giúp các sàn môi giới giữ hàng, kê chênh bán lệch ngay khi đặt cọc, tạo 1 quy trình đẩy giá khép kín từ trong ra ngoài. Với mô hình mua bán như hiện nay, nó không còn phù hợp với thị trường bất động sản nữa mà nó vô tình trở thành công cụ giúp chủ đầu tư đẩy giá bất động sản lên quá cao so với thực tế để hưởng chênh lệch.