Người trẻ mua nhà thận trọng trước lãi suất, nhà ở vùng ven hút nhu cầu ở thực

Thanh khoản duy trì ổn định tại Tp.HCM và Hà Nội

Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà có dấu hiệu nhích lên vào thời điểm cuối năm, nhóm người mua trẻ, đối tượng phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay đang thể hiện tâm lý thận trọng hơn. Tuy vậy, theo đánh giá của Savills Việt Nam, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định và tiếp tục đóng vai trò "bệ đỡ" cho thanh khoản thị trường nhà ở.

Thực tế, lãi suất cho vay mua nhà trong giai đoạn cuối năm được ghi nhận tăng thêm khoảng 1-2% khi một số ngân hàng kết thúc các gói ưu đãi. Diễn biến này khiến người mua, đặc biệt là người trẻ, phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong các quyết định tài chính dài hạn.

Dù vậy, Savills cho rằng mức điều chỉnh hiện tại chưa đủ lớn để tạo ra tác động tiêu cực đáng kể lên nhu cầu ở thực - yếu tố đang giữ vai trò trụ cột của thị trường.

Lãi suất cho vay mua nhà có dấu hiệu nhích lên vào thời điểm cuối năm.

"Việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện nay, chúng tôi chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là trụ cột chính của thị trường nhà ở", bà Mai Thanh Thảo - Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam nhận định.

Theo bà Mai Thanh Thảo, dù lãi suất tăng tạo ra tâm lý dè dặt nhất định, mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023. Điều này giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái tương đối ổn định, đặc biệt với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Số liệu từ Báo cáo Bất động sản quý III/2025 của Savills cho thấy thanh khoản tại hai thị trường lớn tiếp tục ghi nhận những tín hiệu tích cực. 

Tại Tp.HCM, có 2.669 căn hộ được giao dịch trong quý, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, tỉ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt tới 91%, phản ánh sức mua vẫn duy trì tốt bất chấp các điều chỉnh về chính sách tín dụng.

Tại Hà Nội, diễn biến còn sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỉ lệ hấp thụ lên mức 64%. Riêng các sản phẩm mới ra mắt đạt tỉ lệ hấp thụ 81%, cho thấy lực cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.

Cú hích hạ tầng thúc đẩy phân khúc "vừa túi tiền" vùng ven

Một điểm nổi bật của thị trường trong giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp (Grade B và C). 

Tại Tp.HCM, hai phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, phân khúc Grade B chiếm 73% nguồn cung sơ cấp. Việc các chủ đầu tư tập trung phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả đã góp phần thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven.

Sự dịch chuyển này không chỉ giúp giảm áp lực cho khu vực nội đô mà còn kéo theo xu hướng tăng giá dựa trên giá trị thực của hạ tầng. 

Theo Savills, giá căn hộ thứ cấp tại Tp.HCM đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development - phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng), đặc biệt là khu Đông, ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 16%.

"Mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven đang phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ", bà Mai Thanh Thảo phân tích.

Theo Savills, mức tăng giá hiện nay được hỗ trợ bởi 3 yếu tố chính: chi phí đầu vào gia tăng (bao gồm vật liệu xây dựng, chi phí pháp lý và quỹ đất); sự khan hiếm kéo dài của phân khúc nhà ở tầm trung; và giá trị hạ tầng đã và đang hiện hữu, thay vì chỉ dừng lại ở kỳ vọng. 

Nhìn chung, mức tăng này vẫn nằm trong ngưỡng thị trường có thể hấp thụ, đặc biệt với các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai đảm bảo.

Từ góc độ chuyên gia, Savills cho rằng mặt bằng giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực, song người mua cần có sự chọn lọc kỹ lưỡng. 

Với nhóm người trẻ, các tiêu chí quan trọng cần ưu tiên gồm: pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày và khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc chạy theo các "cơn sốt hạ tầng" nếu thiếu tính toán kỹ về chi phí lãi vay, chi phí đi lại và sinh hoạt có thể tạo ra áp lực tài chính lớn về sau. 

Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ giải bài toán an cư một cách hiệu quả hơn, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong các chu kỳ thị trường tiếp theo.