Cung chưa đi theo cầu
Phát biểu tại diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản ” do Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội tổ chức tại TPHCM ngày 9/4, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho biết, trước đây khung pháp lý còn nhiều kẽ hở, khiến doanh nghiệp phải vừa chạy vừa xếp hàng, dẫn đến sai phạm. Khi dự án dừng lại, cán bộ bị xử lý, nhà đầu tư phải chịu nghĩa vụ kinh tế. Câu hỏi đặt ra là làm sao để những dự án sai phạm có thể tiếp tục?
Theo ông Cường, nguyên tắc là sai phải sửa, nhưng cơ chế đặc thù như Nghị quyết 171 cho phép các dự án tiếp tục mà không phải đấu thầu lại, chỉ cần điều chỉnh giá hoặc quy hoạch. Hầu hết, các dự án này nằm trên “đất vàng” cần khai thác hiệu quả. Còn với Nghị quyết 170, nhà đầu tư có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở thương mại, kể cả khi đất chưa phải là đất ở, điều trước đây không được chấp nhận.
Nghị quyết 170 và 171 đã giải quyết khá nhiều vấn đề nhưng chỉ một nhóm, một góc chứ chưa phải tất cả.
“Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và bảng giá mới sẽ tiệm cận với giá thị trường, giúp mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư. Đây là những giải pháp quan trọng giúp giải quyết các vướng mắc trước đây và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản”, ông Cường nói.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, Nghị quyết 170 và 171 đã giải quyết khá nhiều vấn đề nhưng chỉ một nhóm, một góc chứ chưa phải tất cả. Do vậy cần phải có thêm các cơ chế đặc thù tiếp theo để giải quyết vấn đề, như giải phóng mặt bằng cũng là một trong những điểm then chốt của các dự án đang bị vướng mắc.
Tại Hà Nội, đơn cử ở khu Trung Văn, xung quanh là những cao ốc rất đẹp nhưng dưới đó có chỗ vẫn quây tôn làm dự án nhếch nhác. Nguyên nhân là doanh nghiệp vẫn còn đang phải đi thỏa thuận với từng hộ dân. Câu chuyện lại vẫn ách tắc mười mấy năm rồi. Rất mong Chính phủ, Quốc hội lại có cơ chế đặc thù tiếp theo để giải quyết các vấn đề.
Ông Đính thống kê sơ bộ, trong khoảng 1.000 dự án bị ách tắc, nguồn tiền bị chôn vào đó là trên 30 tỷ USD. Nếu các dự án này được giải phóng thì sẽ tạo động lực kinh tế cực kỳ mạnh. Khi giải quyết Nghị quyết 170 và 171, tâm lý doanh nghiệp sẽ được tháo gỡ , tạo ra niềm tin và tăng thêm nguồn cung.
Các loại đầu cơ thường không có nhu cầu đầu tư trực tiếp vào bất động sản mà họ mong đợi sinh lời. Cung hiện nay đang phát triển để bám sát cầu nhưng nhiều cái nó chưa đi theo cầu. Có những khu vực không đáp ứng chút nào về cầu nên được xây xong thì bỏ hoang. Do nhà phát triển dự án không quan sát một cách bao quát.
“Nếu chúng ta dễ dãi quá cho dòng vốn chảy vào đầu cơ, như mua đất mà không xây nhà, hay mua chờ để đó thì nó không phát huy giá trị mục đích của nguồn vốn, gây khó khăn tiếp cận vốn cho người dân, không tạo động lực cho giới trẻ. Người ta không mua được nhà, ngại lấy vợ và lập gia đình”, ông Đính nói.
Cần nhân rộng
Ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm, hơn 30 tỷ USD từ các dự án bất động sản không triển khai được đã kéo theo các ngành nghề khác liên quan chịu ảnh hưởng, như vật liệu, tiêu dùng, nội thất, điện tử... qua đó gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Hiện, giá chung cư tăng phi mã, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp. Phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp đã “tuyệt chủng” trong nhiều năm qua. Bất cập này khiến thị trường càng phát triển một cách thiếu lành mạnh, lệch pha cung cầu ngày càng rõ rệt. Biên lợi nhuận thấp, vướng mắc về mặt thể chế chưa được tháo gỡ nên doanh nghiệp không mặn mà để phát triển loại hình nhà ở thương mại giá rẻ.
TPHCM có 86 dự án bị “đóng băng”, ảnh hưởng đến khoảng 57.000 căn nhà.
“Dù được hưởng nhiều ưu đãi và được khuyến khích, nhưng phân khúc nhà ở xã hội vẫn chưa được các địa phương, doanh nghiệp quan tâm và đẩy mạnh phát triển. Quá nhiều khâu, nhiều thủ tục chính là rào cản khiến các doanh nghiệp dù quy mô lớn hay nhỏ đều cho rằng thủ tục để triển khai một dự án nhà ở xã hội còn lâu hơn nhà ở thương mại. Chưa kể, phát triển dự án nhà ở xã hội còn gánh thêm một khâu nữa là hậu kiểm”, ông Đính phân tích.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, trước đây, TPHCM có 86 dự án bị đóng băng, ảnh hưởng đến khoảng 57.000 căn nhà, gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nhờ có Nghị quyết 171, các dự án này dần được tháo gỡ. Đến nay, TPHCM đã đăng ký thí điểm 343 dự án, với tổng diện tích 1.913 ha. Trung bình mỗi dự án có khoảng 830 căn, ước tính sẽ có thêm 216.000 căn nhà được đưa ra thị trường trong vòng 3-10 năm tới. Với mức suất đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng/ha, tổng vốn có thể lên tới gần 2 triệu tỷ đồng, kéo theo sự phát triển của hàng chục ngành kinh tế và tạo ra hàng triệu việc làm.
Ông Châu cũng kiến nghị, Nghị quyết 171 cần được mở rộng phạm vi áp dụng, không chỉ giới hạn ở ba địa phương thí điểm mà cần phải nhân rộng cho hơn 1.500 dự án đang gặp vướng mắc trên toàn quốc.
