Để giải quyết các vấn đề tồn đọng của thị trường bất động sản, Quốc hội đã ban hành hai Nghị quyết 170 và 171 - những chính sách đặc thù, đột phá nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thể chế và dòng vốn.
Đánh giá về tác động của hai nghị quyết này tại diễn đàn "Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản" do Đài Hà Nội tổ chức, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhận định, chúng ta hình dung Luật Đất đai 2024 đã cơ bản tháo gỡ rất quan trọng.
"Trước đây, khi mà các dự án chậm xác định nghĩa vụ tài chính, có rất nhiều dự án giao đất rồi nhưng chưa tính được tiền sử dụng đất. Có những địa phương còn lúng túng trong xác định giá đất để thu tiền sử dụng. Nếu vẫn xác định giá theo 10 năm trước thì các địa phương rất lo lắng. Tuy nhiên, luật mới đã giải quyết được vấn đề này. Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất. Nếu chưa hoàn thành thì mỗi năm sẽ phải nộp thêm cho nhà nước 5,4%", ông Chính nói.
Còn đối với nội dung phạm vi Nghị quyết 170, chỉ gói gọn trong ba địa phương là TP.HCM, Khánh Hòa và Đà Nẵng. Tuy nhiên, đơn cử như dự án bến Vân Đồn, vị này cho rằng, sai phạm thì đã xác định, xử lý rồi, nhưng người mua sẽ được đảm bảo quyền lợi như thế nào thì cần phải có ý kiến chỉ đạo tiếp. Còn với các dự án đã triển khai nhưng chậm tiến độ, cần phải có giải pháp để các doanh nghiệp tiếp tục.
Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho rằng, hầu hết các địa phương trên cả nước đều có sai phạm, chứ không phải chỉ có 5 địa phương kể trên. Do vậy, cần phải tiếp tục rà soát và phân loại các dự án trên tinh thần cái nào thuộc thẩm quyền địa phương thì chủ động tháo gỡ, cái nào thuộc Chính phủ thì Quốc hội tháo gỡ.
Hiện có hai loại vướng mắc tồn tại. Một là đã có kết luận thanh tra kiểm tra thì mới rà soát. Còn hai thì sẽ phải do các địa phương chủ động.
Thời kỳ trước, khi thực hiện các luật cũ, có sự chồng chéo khiến nhiều dự án tồn đọng. Ví dụ như đối với dự án nhà ở thương mại, theo Luật Đất đai 2003 khi xây dựng, Nhà nước sẽ thu hồi và chuyển nhượng cho các doanh nghiệp.
Còn trường hợp khác, các doanh nghiệp được phép tự thỏa thuận. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở 2015 thì lại quy định doanh nghiệp chỉ được quyền chuyển nhượng đất ở thì mới được thực hiện dự án. Do vậy, những dự án lại bị tạm dừng do vướng mắc giữa hai luật. Những vướng mắc này đã được giải quyết khi có Nghị quyết 171. Theo đó, các dự án đã có chấp thuận nhà đầu tư thì cho làm tiếp. Dự án mà có đất quốc phòng, an ninh thì cho ra quy hoạch.
Cũng tại tọa đàm, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội chia sẻ, chúng ta biết, Quốc hội mới thông qua về Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Ngay sau đó, Quốc hội lại thông qua hai nghị quyết về bất động sản là Nghị quyết 170 và 171.
Thứ nhất là dự án có sai phạm, thì bây giờ là làm sao để đưa dự án này hoạt động trở lại. Thứ hai là dự án về đất đai, cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Đây là hai cơ chế đặc thù giúp tháo gỡ các vướng mắc đang tồn đọng tại nhiều dự án bất động sản trên địa bàn cả nước.
"Chúng ta có một thời gian rất dài, pháp luật có những yếu tố vừa lỏng lẻo, vừa linh hoạt... dẫn đến sai phạm. Những dự án sai phạm dừng lại, cán bộ liên quan đã bị xử lý. Các nhà đầu tư thực hiện dự án này cũng phải thực hiện các nghĩa vụ về kinh tế. Làm thế nào để các dự án này chạy tiếp?
Về nguyên tắc dự án nào sai thì phải làm lại từ đầu. Chính vì vậy, khi có một cơ chế đặc thù sẽ cho phép tiếp tục các dự án. Ví dụ như không phải đấu thầu lại mà chỉ cần xác định mức giá để tiếp tục. Hoặc là vấn đề liên quan đến quy hoạch mà chưa phù hợp thì làm sao để điều chỉnh lại. Bởi lẽ, phần lớn các dự án này nằm ở vị trí đất vàng. Do đó, khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 171 là tạo cơ hội để tháo gỡ dự án làm sao để nguồn lực đất đai được đi vào khai thác", ông Cường cho hay.
Đối với Nghị quyết 170 cho phép nhà đầu tư nhận quyền chuyển nhượng. Vị này cho biết, theo luật trước đây chuyển nhượng phải có đất ở thì mới được làm nhà ở thương mại còn không thì phải đấu thầu, đấu giá. Còn nghị quyết này thì sẽ được thí điểm chuyển đất đó thành thương mại.
"Trước thì chủ trương này không được chấp nhận. Bởi lẽ, Luật Đất đai trước có khung giá, bảng giá đất. Khi thực hiện chuyển mục đích thì phải trả tiền theo bảng giá đất cũ. Điều này sẽ dẫn đến sự bất bình đẳng.
Tuy nhiên, đối với Luật Đất đai 2024 hiện nay, luật đã bỏ khung giá đất, bảng giá đất sẽ sát với thị trường. Điều này đã tạo cơ hội cho nhà đầu tư tiếp cận nhiều loại đất khác nhau. Tháo gỡ nút thắt cho nhiều dự án gặp vướng mắc trước đây. Đây là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản", ông Cường nhận định.
