Nhiều vướng mắc
Dự án NƠXH MR1 thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây (quận 7, TPHCM) được xây dựng trên khu đất rộng gần 7.000m2, cung cấp 712 căn hộ với đầy đủ tiện ích. Được khởi công vào ngày 30/8/2022, nhưng đến nay, dự án NƠXH MR1 vẫn chưa có bất cứ hoạt động thi công nào.
Một dự án NƠXH ở TP Thủ Đức khởi công xong, ép vài cây cọc rồi bỏ không nhiều năm qua.
Nguyên nhân, trong quá trình thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án phát sinh vướng mắc liên quan đến quy hoạch. Do đó, đã hơn 2 năm kể từ ngày khởi công, khu đất xây dựng NƠXH MR1 vẫn đang là bãi đất trống. Hiện giờ được tận dụng để làm bãi đậu xe, tập kết vật liệu xây dựng.
Tương tự, ngày 31/8/2022, Sở Xây dựng TPHCM phối hợp Công ty Dragon Village tổ chức động thổ dự án NƠXH Dragon E-Home (TP Thủ Đức). Dự án có quy mô 19.000m2, cung cấp 764 căn hộ. Hiện dự án chưa xong pháp lý nên chưa biết đến bao giờ mới có thể triển khai xây dựng được. Theo đại diện chủ đầu tư, các bước thủ tục đầu tư dự án NƠXH rất phức tạp. Ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất,… các dự án NƠXH phải thực hiện thêm các thủ tục như thẩm định giá bán NƠXH, xác nhận đối tượng mua, thuê mua NƠXH, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức.
Hiện tại, TPHCM có hàng loạt dự án NƠXH khác đang bị vướng mắc pháp lý. Vướng mắc về pháp lý khiến công tác phát triển NƠXH tại TPHCM ì ạch suốt nhiều năm qua. Năm 2024, phải đến cuối tháng 8 mới có duy nhất dự án NƠXH Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh), với quy mô 1.445 căn hộ được động thổ. Sở Xây dựng TPHCM cho biết, đầu tư xây dựng NƠXH từ năm 2021 đến nay chỉ có 6 dự án (5 dự án NƠXH và 1 dự án nhà lưu trú công nhân) được đưa vào sử dụng với quy mô 2.745 căn hộ; 4 dự án khác với gần 3.000 căn hộ đang xây dựng.
Trong khi đó, chương trình phát triển nhà ở tại TPHCM giai đoạn 2021-2030 và đề án của Chính phủ về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (bao gồm giai đoạn 2021-2030), TPHCM đặt mục tiêu phát triển 69.700-93.000 căn; riêng các năm 2021-2025 là 26.200-35.000 căn. Rõ ràng, kết quả phát triển NƠXH tại TPHCM còn rất xa so với mục tiêu đề ra.
Cần phân cấp mạnh mẽ hơn cho địa phương
Là doanh nghiệp chuyên làm NƠXH, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho rằng, lợi nhuận giới hạn ở mức 10% là quá thấp khi thủ tục kéo dài đến 5 năm, giai đoạn đầu tư mất thêm 2 năm. Tính bình quân trong 7 năm thì mỗi năm chỉ đạt khoảng 1,3-1,5% lợi nhuận, không đủ tài chính để tái đầu tư. Ngoài ra, thủ tục xin làm NƠXH còn phức tạp hơn so với nhà ở thương mại. Khâu hậu kiểm về giá bán, thanh tra và kiểm tra khiến doanh nghiệp gặp nhiều áp lực. Do đó, nhiều doanh nghiệp sau khi thực hiện một dự án NƠXH xong là không muốn tiếp tục. “Chính sách mới cần các giải pháp cụ thể để giải quyết những vấn đề chưa rõ ràng”, ông Nghĩa nói.
Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia làm NƠXH, ông Nghĩa mong muốn có những quy định rõ ràng hơn, tránh phát sinh bất cập giữa luật cũ và mới trong khâu hậu kiểm. Trong bối cảnh quỹ đất của TPHCM hạn chế, cần có cơ chế đặc thù cho các chủ đầu tư đã sở hữu quỹ đất sạch. Nếu giá đất đã được tính thuế, cần đưa phần chi phí này vào giá thành căn hộ để đảm bảo giá hợp lý cho người lao động. Điều này hoàn toàn nằm trong thẩm quyền của TPHCM và có thể triển khai ngay.
Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Hoàng Quân cho biết, với kinh nghiệm phát triển NƠXH tại TPHCM, doanh nghiệp kiến nghị cần có chính sách giữ mức lãi suất ưu đãi 4,8% cho vay đối với người mua NƠXH, tương tự như trước đây. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp và người dân giảm bớt gánh nặng tài chính khi tham gia vào chương trình 1 triệu căn NƠXH.
Tương tự, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh mong cơ quan chức năng đẩy nhanh thủ tục để rút ngắn thời gian, giảm chi phí cho nhà đầu tư, tạo điều kiện chủ đầu tư tiếp cận quỹ đất. Ngoài ra, chủ đầu tư có quỹ đất mong làm dự án NƠXH nhưng có phù hợp quy hoạch hay không thì cần cơ quan chức năng trả lời sớm, giải quyết khâu phù hợp quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư để nhanh triển khai dự án.
Một dự án NƠXH ở TP Thủ Đức vừa xây dựng xong nhưng do vị trí xa, số lượng căn hộ đến tay người thu nhập thấp rất ít
Dưới góc độ quản lý, ông Nguyễn Văn Hoan, Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực cùng các nghị định hướng dẫn, TPHCM đã xác định phát triển NƠXH là nhiệm vụ trọng tâm đến năm 2030. Tuy nhiên, TPHCM đang đối mặt với nhiều khó khăn và vướng mắc trong quá trình triển khai. Các nhà đầu tư phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật và trải qua nhiều thủ tục phức tạp từ các cơ quan, đơn vị khác nhau.
“Hiện nay, quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư mất từ 1-2 năm do phải lấy ý kiến từ 10 đơn vị liên quan, dẫn đến việc kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Do đó, Sở Xây dựng đã tổng hợp ý kiến của các đơn vị, kiến nghị tích hợp 3 bước thủ tục đầu tư hiện nay tại Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường để rút ngắn thời gian. Sau đó Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng”, ông Hoan nói.
Theo các chuyên gia bất động sản, để thực hiện được mục tiêu phát triển NƠXH cần phân cấp, phân quyền mạnh mẽ hơn để địa phương chuyển đổi quỹ đất công song song với hoàn chỉnh hạ tầng. Đồng thời, chính quyền địa phương phải hình thành quỹ nhà ở cho thuê giá rẻ cho người lao động không có khả năng mua nhà, không có chỗ ở. Hiện Việt Nam chưa có chính sách rõ ràng về việc này, Chính phủ nên quy định chính sách chung và phân cấp, phân quyền cho địa phương thực hiện.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi 2023 được đánh giá là luật nhà ở tiến bộ nhất từ trước đến nay, với các chính sách nhà ở được xem là toàn diện và ưu việt nhất nhưng các văn bản dưới luật vẫn còn nhiều vấn đề cần cân nhắc. Chẳng hạn, một số doanh nghiệp tự dùng nguồn vốn cá nhân để phát triển NƠXH mà không nhận bất kỳ ưu đãi nào từ nhà nước nhưng vẫn bị yêu cầu kiểm toán, gây thêm áp lực. Về thủ tục đầu tư, các quy định hiện hành còn tồn tại nhiều điểm vướng mắc.
Gỡ vướng
Ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TPHCM cho biết, trong quá trình triển khai phát triển NƠXH, TPHCM gặp nhiều khó khăn, vướng mắc ở hầu hết các khâu, từ quy hoạch xây dựng, thủ tục đất đai , xác định nghĩa vụ tài chính, đến việc xác định giá bán NƠXH. Việc bố trí quỹ đất, kêu gọi đầu tư và huy động các nguồn tài chính khác để thực hiện dự án cũng là những vấn đề lớn.
Trước các điểm nghẽn trên, TPHCM đã thực hiện nhiều giải pháp cụ thể để tháo gỡ khó khăn và đẩy nhanh tiến độ. Về quy hoạch, TPHCM đang khẩn trương trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch TPHCM đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Một đầu việc rất quan trọng nữa là hoàn chỉnh việc lập Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TPHCM để trình Thủ tướng.
Trên cơ sở đó, TPHCM sẽ cụ thể hóa quy hoạch phân khu, xác định rõ các vị trí dành cho NƠXH, từ đó ưu tiên phát triển các khu vực mới hoặc tái sử dụng các vị trí cũ, bảo đảm pháp lý về quy hoạch trong quá trình xây dựng. Về đầu tư, quá trình phê duyệt chủ trương và công nhận chủ đầu tư cho các dự án NƠXH hiện vẫn phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp của nhiều sở, ngành.
“TPHCM đã thành lập tổ công tác đặc biệt do một lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư làm tổ trưởng. Tổ này sẽ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến đầu tư, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và lấy ý kiến liên ngành. Về đất đai, các dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn cần đẩy mạnh hoàn thiện thủ tục giao đất và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để triển khai dự án”, ông Cường nói.
Ông Bùi Xuân Cường kỳ vọng TPHCM sẽ tháo gỡ được những khó khăn trong phát triển NƠXH, đạt được các mục tiêu đề ra. Qua đó, cải thiện vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân trên địa bàn.
