Trong hệ thống tín dụng Việt Nam, sổ đỏ vẫn luôn được xem là tài sản bảo đảm phổ biến nhất, đây không chỉ là "tấm hộ chiếu" để cá nhân, hộ gia đình tiếp cận vốn vay mà còn là công cụ đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Việc nắm rõ những trường hợp bị hạn chế là điều hết sức quan trọng để tránh rủi ro pháp lý cũng như ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tín dụng.
Kể từ khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, việc thế chấp sổ đỏ đã có một số điều chỉnh như sau:
Không đáp ứng điều kiện chung để thế chấp
Để được thế chấp quyền sử dụng đất, người dân phải đáp ứng đủ 5 điều kiện: có giấy chứng nhận hợp pháp; đất không tranh chấp; không bị kê biên để thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng; và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nếu thiếu một trong các điều kiện trên, quyền sử dụng đất sẽ không đủ giá trị pháp lý để thế chấp. Chẳng hạn, đất đang tranh chấp, đất lấn chiếm hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận sẽ không được ngân hàng chấp nhận.
Trường hợp đồng sở hữu nhưng không có sự đồng ý
Với những thửa đất thuộc đồng sở hữu, mọi giao dịch thế chấp chỉ có hiệu lực khi tất cả chủ sở hữu đồng ý. Trong trường hợp không có sự ủy quyền hoặc chữ ký của các đồng sở hữu, hợp đồng thế chấp sẽ bị coi là vô hiệu. Đây là rủi ro thường gặp khiến nhiều khoản vay không được giải ngân.
Với những thửa đất thuộc đồng sở hữu, mọi giao dịch thế chấp chỉ có hiệu lực khi tất cả chủ sở hữu đồng ý.
Quyền sử dụng đất thuộc diện không được thế chấp
Một số loại quyền sử dụng đất theo quy định sẽ không được phép dùng làm tài sản bảo đảm. Đơn cử:
Đất là di sản thừa kế: nếu chưa được tất cả người thừa kế đồng ý bằng văn bản thì không được phép thế chấp.
Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai: pháp luật không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất chưa hình thành, nhằm ngăn ngừa rủi ro pháp lý.
Các loại đất bị cấm thế chấp
Luật Đất đai 2024 cũng chỉ rõ những loại đất tuyệt đối không được thế chấp, bao gồm:
Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư: được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng, nên không có quyền thế chấp.
Đất thuê trả tiền hằng năm: người sử dụng đất chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất, không được thế chấp quyền sử dụng đất thuê.
Đất rừng tự nhiên: người thuê đất rừng sản xuất tự nhiên không có quyền thế chấp, chuyển nhượng hay góp vốn.
Đất quốc phòng, an ninh: dù được kết hợp sử dụng cho sản xuất, xây dựng kinh tế nhưng vẫn không được phép thế chấp quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất.
Người chưa đủ 18 tuổi, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự vẫn có quyền thế chấp nhưng phải thông qua người đại diện hợp pháp.
Các trường hợp đặc thù khác
Bên cạnh đó, pháp luật còn đặt ra những giới hạn với một số đối tượng:
Người chưa đủ 18 tuổi, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự: vẫn có quyền thế chấp nhưng phải thông qua người đại diện hợp pháp.
Người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo: nếu được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ thì không được thế chấp, trừ trường hợp vay vốn tại Ngân hàng Chính sách.
Nhìn chung, những giới hạn trên nhằm siết chặt tính minh bạch trong giao dịch đất đai, bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng và hạn chế các rủi ro pháp lý có thể phát sinh. Với người dân và doanh nghiệp, việc nắm rõ các quy định giúp chuẩn bị hồ sơ vay vốn thuận lợi hơn, tránh tình trạng hợp đồng bị từ chối hoặc vô hiệu sau khi ký kết.
Trong bối cảnh tín dụng gắn với bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, các quy định mới sẽ là cơ sở quan trọng để thị trường tài chính – ngân hàng vận hành an toàn hơn, đồng thời thúc đẩy tính minh bạch và bền vững của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm tới.
