Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES) 2024 do Batdongsan.com.vn tổ chức tại TP.HCM ngày 5/12, hai câu hỏi được khán giả đặt ra cho TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV liên quan đến đề xuất đánh thuế bất động sản (BĐS) thứ hai và giá BĐS tại Việt Nam cao như thế nào.
"Tình trạng lướt sóng, đầu cơ BĐS rất nhanh và dữ dội"
Về vấn đề đánh thuế BĐS, trước đó tại sự kiện, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đã chỉ ra rằng tỷ trọng thuế BĐS trong GDP theo quốc gia của Việt Nam đang ở mức 0,03% (dữ liệu từ Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế). Tỷ lệ này thấp hơn hẳn so với các quốc gia khác như Trung Quốc, Singapore (1,5%), Nhật Bản (2,6%), Hàn Quốc (4%).
Đáng chú ý, nguyên tắc đánh thuế trên thế giới còn dựa vào thời gian sở hữu BĐS. Theo một thống kê, khoảng 23% người dân châu Âu nắm giữ BĐS 3-4 năm, 33% giữ trong 5-10 năm và có tới 38% giữ BĐS trên 10 năm. Chỉ có 7% là dưới 3 năm. Trong khi đó tại Việt Nam, 86% nắm giữ BĐS dưới 1 năm, thậm chí tỷ lệ nắm giữ chỉ 3-6 tháng lên đến 36%.
“ Tức là tình trạng lướt sóng, đầu cơ BĐS rất nhanh và dữ dội ”, Tiến sĩ Lực nhìn nhận.
Vị chuyên gia cho biết thuế là một công cụ điều tiết giá cả, hành vi của người dân, nhà đầu tư và thị trường. Quan điểm của ông là ủng hộ chủ trương đánh thuế BĐS. Vấn đề là đánh thuế như nào cho hợp lý, công bằng, phù hợp về mặt thời điểm và đảm bảo tính khả thi.
“Về thời điểm, tôi nghĩ ít nhất phải 2-3 năm nữa. Lý do là để các doanh nghiệp có thông tin, dữ liệu rồi mới có luật. Để luật đi vào cuộc sống cũng có độ trễ, mất khoảng 6 tháng, thậm chí là 1 năm. Tôi nghĩ nên học tập kinh nghiệm của Singapore. Với BĐS thứ nhất, thứ hai và thứ ba, rồi khi giao dịch lần 1, lần 2 và lần 3 đều có những mức thuế khác nhau.
Có một quy định mới rất quan trọng trong Luật Đất đai, là không được để lãng phí tài nguyên đất. Theo luật mới, trong vòng 2 năm, nếu mọi người có dự án BĐS nhưng không làm gì thì được phép gia hạn một lần, lên đến 4 năm. Trong 4 năm đó nếu vẫn không làm gì thì Nhà nước thu hồi ”, Tiến sĩ Lực lưu ý.
"Đi làm gần hết đời công chức mới mua được nhà"
Về vấn đề giá BĐS tại Việt Nam đang cao như thế nào, Tiến sĩ Lực cho biết chỉ số đầu tiên để đánh giá là so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước.
Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, thế hệ 9x ở Việt Nam tại thời điểm năm 2024 cần trung bình 25,8 năm thu nhập để mua một căn chung cư với giá 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%.
“Còn theo số liệu quốc tế khảo sát, con số này là 23,5 năm. Như vậy là rất cao so với bình quân của thế giới. Thông thường các bạn trẻ cần đi làm khoảng 10 – 12 năm, tối đa 15 năm để kiếm một cái nhà.
Còn ở Việt Nam lên tới 23-24 năm, gần hết đời công chức. Như vậy đi làm kiếm tiền gần cả đời công chức mới mua được cái nhà, còn nuôi ai? ”, Tiến sĩ Lực đặt vấn đề.
Ông đề cập tới việc giá BĐS tại Việt Nam đang tăng quá nhanh. Theo số liệu từ Global Property Guide, tăng trưởng giá BĐS của Việt Nam trong 5 năm (từ 2019 – 2024) đạt mức 59%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)…
Biến động tăng giá và lợi suất thuê bất động sản tại một số quốc gia. Nguồn: Batdongsan.com.vn.
“ Vừa rồi, Luật Kinh doanh BĐS quy định rằng Nhà nước sẽ can thiệp vào thị trường BĐS nếu giá BĐS tăng 20% một quý. Thêm vào đó, tâm lý người tiêu dùng cũng cho rằng giá nhà đang ở mức cao. Tất cả những yếu tố này là quá đủ để chứng minh giá BĐS của chúng ta đang cao ”, vị chuyên gia kết luận.
Mặc dù vậy, báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy người Việt Nam nói riêng và người châu Á nói chung vẫn kỳ vọng cao về việc sở hữu BĐS trong đời, với các lý do phổ biến gồm lợi suất cao và ổn định, thị trường tài chính chưa phát triển, sự công nhận từ xã hội và tài sản – nơi sinh sống cho gia đình.
Đáng chú ý, Việt Nam lọt top quốc gia có tỷ lệ sở hữu BĐS cao nhất thế giới, lên tới 90%, cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á như Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn Mỹ (66%), Úc (66%)..., chỉ đứng sau Trung Quốc (93%).
“Người dân tại các quốc gia phát triển không phải ít có nhu cầu sở hữu BĐS hơn, thích đi thuê hơn, mà thực tế là vì giá nhà quá cao. Ví dụ như tại Canada có tới 71% vẫn kỳ vọng sở hữu BĐS, chỉ gần 30% xác định sẽ thuê nhà mãi mãi hoặc không còn hứng thú với việc sở hữu nhà ”, ông Nguyễn Quốc Anh lý giải.
Trong khi đó tại Việt Nam, chỉ 4% xác định sẽ đi thuê nhà mãi. 96% vẫn nuôi khao khát sở hữu BĐS.
